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一个想和大家一起买房，慢慢变富的家伙。前几天写了一个关于“买房”注意事项的系列买房的注意事项（之一）买房不可犯的错（之二）之前两篇主要写了以下几点：为什么买房？如何买房？如何选城市？如何选板块？买哪种类型的房子？买房的时机选择。今天是买房系列的“完结篇”。无论是新房还是二手房，买房的过程中会有很多细节，因为每个房子都是不一样的，楼栋位置、楼层、朝向、采光等等。因为新房一般是看不到房子的，最多能看到样板间、沙盘、户型图等，所以今天不做详细介绍。今天主要讲一下关于二手房的选择及买卖的细节。不一定很专业，不作为投资建议，大家随便看看，权做参考。
01.小区篇
1.小区大小适宜：尽量不要买太小的小区，比如小区只有两栋楼，这种小区基本没有小区环境，后期有孩子后，连遛娃的地方都没有。尽量不要买太大的小区，比如一个小区有50栋楼，进小区像走迷宫一样，这样的小区很大，小区环境倒是有，但是你后期卖房置换的时候，就比较痛苦了：你卖出的时候竞品太多，大家容易互相压价。尽量买那种几栋楼的小区，10栋楼左右的，既有小区环境，卖房的时候竞品也不是很多，不至于互相压价。2.房子与小区不要错配什么是错配？买刚需小区里的改善户型，或者买改善小区里的刚需户型，这就是错配。举个例子：一个小区，90%的户型都是小两室，只有5%的户型是大三室，那这种大三室和小区大概率就是错配的。这种小区住的大都是刚需客户，对于刚需客户来说，因为总价限制，买得起小两室，但是买不起大三室。而买的起大三室的人群，一般是偏改善的客户，他们对小区环境、学校、交通等要求高，所以他们不会在这样的小区买，所以造成用户的错配。说的极端一点：如果一个小区99%都是高层，只有几栋别墅，那你尽量不要在这个小区买别墅。改善小区的小户型道理同上。3.小区的交通一般步行10min左右就可以到地铁口的房子，也就是距离地铁1公里左右的房子可以叫做地铁房。但是这个距离也因城市大小而异，一线城市比如北京，步行15min到地块口都很正常，也可以叫地铁房。但是你说去地铁口需要坐一站公交或者骑车15min，那这种房子就不算地铁房。尽量买地铁房，因为随着城市的扩容，地铁对于房子而言不是“锦上添花”，地铁更是刚需。就算你有车你可以不坐地铁，但是买你房子的下家可能需要地铁，地铁关乎着你房子的流通性。不要等自己房子想出售的时候，没有客户来看房，失去流通性，那就后悔莫及了。4.小区对应的学区要不要买，网上争议很大。因为关于学区的政策经常变化。比如今天这个小区是优质学区，你为了孩子上学，高价买了这个小区。结果过了两年，因为政策变化了，学区被划走了，孩子上不了这个学校，那就很尴尬了，这也是具有高风险的一大原因。但是如果你真的想为了孩子上学，能接受高风险，那也可以，毕竟每个人的风险偏好是一回事，对于孩子的感情又是另一回事。建议：如果真有学区需求那就该买还是买吧，可以买中等偏上的学区，毕竟孩子上学是刚需。但是学区，抢的人多，价格高、风险大，普通家庭还是尽量不要碰。买还有一种思路，你可以参考一下：在遍布优质学校的区域买房子，这样怎么划学区，大概率你都能被划个优质学区，但是这种区域的房子整体价格都比较高，这种方式仅做参考。5.小区的物业管理水平尽量买物业管理水平高的小区。其实小区物业费越贵，房子越保值，这种小区越值得购买。小区的整体维护、保养，设施更新等都离不开一个高管理水平的物业公司。对于公共的物品及设施，一般会造成“公地悲剧”：大家都不管，也不维护，都觉得和自己无关，等别人管，等着“搭便车”。这个时候如果物业管理水平再差，物业再不作为；那就很容易造成公共设施的加速破败。从而加速小区的衰败，导致小区越来越不适合居住，从而影响房子的未来价格。6.其他方面至于医院、商场，这些配套设施，有的话当然更好。但是这又涉及一个悖论：如果什么都有的话，这样的房子价格就一定比较高，反而你未必能买得起。所以如果因为总价的约束，医院和商场可以作为排名靠后的项。毕竟人不会经常去医院，也不会天天逛商场。
02.房子篇
房子的细节更多，每间房子都是独特的：楼层、户型、装修等等都是不一样的，基本没有固定的参考标准。下面仅对大家比较关心的几点做个简要的介绍。1.楼层一般在房价低的小城市，有的会人介意4楼、18楼等楼层，觉得不吉利。但是大城市房价很高，这种基本就没人在意了。高价可以治愈“迷信”。所以楼层最重要的是采光，采光好是很重要的。一层：可能采光差、隐私性不好，蚊虫多，还可能存在潮湿问题。二层：根据目前的工程经验，一层是独立排水，而二层至顶层都是共用排水立管，此立管到达一层的时候，再从一层的地板下排到室外。如果二层以下有杂物堵塞管道，二层的卫生间就会有反水的问题。目前网上也有很多解决的办法，比如装止逆阀等，效果怎么样不清楚，所以怎么决定根据自己的喜好来。其他楼层，关于采光，就要实地去看房，可以挑天气好的时候看房，实地感受一下。此外大家对于高楼层，可能还有一点顾虑：就是火灾的时候消防救援的问题。这个也的确是一个问题，像百米的消防云梯这种设备，因为设备昂贵，养护成本高，一般只有大城市才可能有。但是火灾毕竟是小概率事件，所以大家可以根据自己的喜好决定。2.户型与装修等什么是好户型？户型方正，浪费面积少；房子进深小采光好；最好还是南北通透，通风好等；装修要漂亮等。这种就又涉及上面刚说的一个问题：什么条件都好那价格一般也高。所以大家要实地看房，根据自己的预算和喜好综合决定。3.交易前的其他注意事项买房其实是一个比较系统的过程，在此大致说说交易过程中需要注意的事项：下定金之前，要看房子的产调，是否存在房贷之外的抵押或者查封等，一般专业的中介会帮你做好调查。如果房子正在出租，需要租客签署放弃优先购买此房屋的协议，并且要看租期什么时候到期，因为“买卖不破租赁”，不要到时候买了房子，自己住不进去。目前还涉及一个居住权，要看这个房子是否设立了“居住权协议”。还要注意，房子上的原户口什么时候迁出。如果买房为了孩子上学，一般房子、户口等都需要一致，要约定好原房子上的户口什么时候迁出。如果是买的学位房（不是学区），还要看学位是否被占用，各地的政策不一样，买房前需要了解好。签合同的时候，房子如果是夫妻或者多方共有的，那所有与房子有关的人都要到场或者出具委托买卖的协议，这些人都要签字（或本人不来的但是有委托签字协议也可以），以防造成后期违约等法律风险。另外合同上还要约定好，契税、个税等税费由谁出等等。总之还有很多其它的细节，买房的时候需要好好学习一下。
03.贷款篇
1.征信很重要这句话强调三遍都不为过。买房前（甚至是一年左右的时间）都不要去申请一些乱七八糟的网贷或者信用贷等。比如：ZFB上的某呗，其他平台的某粒贷等，其实专业的人都是用XYK，网上任何贷款也都不要碰。否则很容易让银行认为你缺钱，然后房贷就可能批不下来，别一时图省事方便，耽误人生大事。2.等额本金和等额本息怎么选？直接上结论：选等额本息。网上很多人说等额本金总利息少，等额本息总利息高。的确是这样，但是大家没有考虑货币的购买力是不断下降的。九十年代的一万和现在的一万购买力可以说是千差万别的。还有另个原因，举个例子：一套房如果300万，首付100万，贷款200万，按目前的利率3.5%，等额本息的话，30年产生的利息大约是123万，月供9000元；等额本金的话，30年产生的利息大约是105万，月供逐渐减少，但前三年的月供基本约1.1万，后面虽然也在降低，但是一直到12年后，月供才降到9000元。前几年月供差别是2000元，对于大家踮着脚尖，掏空六个钱包买房来说，2000元对买房早期的生活已经足够产生很大的影响了。其实如果你真的有钱可以把房子买好点，买大点，或者手里拿着钱应急用或者留作未来的月供。也不太建议前期因为少还利息的原因，来降低自己的生活水平或者导致自己不敢买更大、更好的房子，以致影响房子未来的增值。3.什么时候还贷款最划算？直接上结论：从经济学角度看，任何时候都不要早还贷款。网上其实有很多算法，也有很多不同的观点。比如等额本息几年后利息低，还款最划算；等额本金几年后利息最低，还款最划算等等。其实最好的策略是任何时候不要早还贷款。为什么？本质上大家早还贷款，目的是少还利息。但是只有纸币的购买力不变的时候，贷款才是越少越好，利息才是越少越好。然而目前是信用货币的时代。只要是选对房子，房子的增值会远超贷款的利息。举个例子：1999年北京房价大约6500/平，按100平计，总价大约是65万，按首付3成，贷款45.5万，30年计算，当年的房贷利率是6.5%，等额本息，月供大约是2900元。26年后的2025年，北京房子均价如果按5万/平计算，房子总价大约500万，房子升值了7.6倍，月供仍然是2900元。所以只要是买对标的—房子，并在能还得起月供的情况下，尽量是不要早还贷款，利息和房子增值相比，真的不重要。其实还有另外一个角度：你去银行存100万，银行会送米又送油的；你去银行借100万呢？不仅要出具工资流水、征信，一般还要有大的抵押物比如房子等，对你的态度还不一定好。在银行看来：存钱是银行占你的便宜，借钱是你占银行的便宜。
如果真的有钱，可以买更大的房子，或者更多的房子，静待资产的升值，而不是为了节省利息早还贷款，浪费了资金的使用效率。当然了，经济的角度是经济的角度，尤其最近几年的房价下跌，影响了大家对房子的信心。如果你不想背负那么大压力，或者因为贷款的压力造成自己的生活很受影响；那当然可以按自己的喜好来：选利息少的等额本金或者有钱早还贷款等，这也是无可厚非的。
4.总结其实房价可以“治愈”很多问题：比如小区、户型、楼层等等。好与不好，喜欢与不喜欢，其实都可以被价格“治愈”。只要价格足够低，总有人买；只要房价足够高，房子不好的地方可能也不得不接受。
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