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兰州市房地产市场发展状况是良好，兰州市房地产市场的培育和发展经历了与住房制度改革相适应的历史过程。特别是1999年以后兰州市的房地产市场发展迅速并取得突破性进展，城市规划与建设取得了新的成就。
房地产业是国民经济的支柱产 业，它对保持国民经济持续、健康、快速发展起到了重要作用。商品住宅是房地产业的一个重要组成部分,对房地产业有着很大的影响。
多年以来，我们关注兰州房地产行业研究与分析，在同行研发结论的基础上，结合中国兰州市房地产行业市场的发展现状，通过资深研究团队对兰州市房地产市场各类资讯进行整理分析，并依托国家权威数据资源和长期市场监测的数据库，对兰州市房地产行业进行了全面、细致的调查研究。
准确把握兰州市房地产行业的市场现状，为投资者进行投资作出兰州市房地产行业前景预判，挖掘兰州市房地产行业投资价值，同时提出兰州市房地产行业投资策略、营销策略等方面的建议。
2017年1-4月兰州市房地产开发投资额为6503百万元，同比增长14.6%;2016年1-12月兰州市房地产开发投资额为37039百万元，同比增长15.5%。2017年1-4月兰州市购置土地面积为22.1千㎡，同比下降66.5%;2016年1-12月兰州市购置土地面积为395.3千㎡，同比下降53.3%。
在长期执行90/70以及90/50政策下，目前兰州在售的住宅项目主力户型以90平米两房领跑供应市场。根据2011年统计数据显示，兰州市商品住宅供应中90-120㎡(两房)户型占比*，位居市场供应首位，占整个供应量的48.6%;其次是70-90㎡(两房)，位居次席，占整个供应市场的13.3%，位居第三的90-120㎡(三房)，占据市场10%的份额。
从中心城市的开发经验来看，普通毛坯住宅的设计已经越来越趋同，越来越成熟。产品的品质越来越多的通过精装修来体现，高端产品几乎都以精装为主。兰州目前在售精装住宅项目较少，户型以96-105㎡为主，价格受区域地段和配套不同，差异明显。参考2011年数据，精装标准在1200-1500元/㎡，所用材料多为国内二三线品牌，精装标准一般。除了少数标杆投资建设项目走全部精装路线，其余项目多以单栋或高楼层部分精装，来试水市场，市场整体供应体量较小。例如：“恒大名都”作为恒大地产在兰州的开山之作。
截止2016年8月31日，兰州在建写字楼建筑共有33个，可供应办公面积逾415万平，加上正在办理前期手续和土地整理的15个待建项目，合计145万平的待建面积，未来两年内，兰州写字楼建筑面积有望超过600万平。
2018年1-5月兰州市住宅土地出让宗数为25宗，2017年1-12月兰州市住宅土地出让宗数为42宗；2018年1-5月兰州市住宅土地出让面积为83.52万㎡，2017年1-12月兰州市住宅土地出让面积为136.17万㎡。
2018年上半年与2019年上半年成交对比分析
同比2018年上半年，2019年上半年兰州土地成交呈上涨趋势。其中成交宗地数同比上涨50%，成交面积同比上涨71%，成交金额同比上涨2061%。
环比2018年下半年，其中成交宗地数环比下降12.19%，成交面积环比下降31.59%，成交金额环比涨幅244.43%。2019年上半年兰州土地成交地块数和成交面积均有所下降，成交金额环比涨幅较大。
今年上半年兰州成交土地主要位于主城区，由于主城区土地稀缺，因而土地成本高，导致成交金额涨幅较大。
2019年上半年区域土地成交情况分析
根据诸葛找房数据监控统计，2019年（1.1-6.30）兰州其他普通商品住房用地和其他商服用地总共成交60宗土地，土地出让面积为236万平方米，土地出让金额约121亿元。其中普通商品住房土地出让面积为165万平方米、其他商服土地出让面积为70万平方米。
成交面积：在普通商品房成交面积方面，兰州城关区成交面积约53万平方米，成交金额约28亿元，基本上占据了2019年1—6月份普通商品房成交的一半，永登紧随其后占据23%的比例，说明兰州市城区高价土地成交面积减少，而周边县区的低价土地拿地速度较为稳定。
成交金额：在普通商品房成交金额方面，兰州七里河区77亿元成交额远远高于其他各个城区。这是因为2019年1月中旬，前后一周时间内央企就分别拿下了七里河彭家坪可供开发的241.601亩土地以及298.099亩土地的使用权，拉高了当月的整体数据。其次，2019年3月1日，甘肃本地房企成功竞得马滩61亩土地也让七里河又一次进入了大众的视野。因此城关区的总成交金额也相对较高。
2019年上半年各月土地成交情况分析
2019年前半年土地成交宗数及成交面积和金额环比上年同期有所增长，呈“U”形走势发展。但是每个月分开来看，1月份成交面积和成交金额均有所增长，普通商品房的土地成交多于商服土地成交。2月、3月、4月土地成交面积变化趋势并不大，较一月份成交金额也以递减的趋势发展。而6月份的土地成交面积和成交金额激增，但是成交金额也随之上升。在这种趋势下，1月份和6月份的成交金额在前半年成交金额中的占比较大。
兰州人口结构年轻化，给房地产市场带来不错的需求，但从2018年，兰州人均商品房销售面积1.4㎡，在西部10城中，排名第8，可见兰州商品房供应相对紧张，供需不匹配，自然导致房价的上涨。
2019年6月12日，标杆房企集团以71.924亿元成功摘牌兰州市七里河区崔家大滩28宗土地用于建设万达城，共计1356.857亩，土地性质包括商业和住宅。土地溢价率0.25%，*楼面价为6214.47元/㎡。这也是2019年上半年成交面积和成交金额*的一次土拍。
从城市经济发展，基础配套建设、人口聚集程度，三个维度综合计算，兰州的综合城市价值绝对是甘肃省的top1，除去自身374万的常住人口的正常住房需求，可辐射、吸纳甘肃省2000万人口。
兰州还有另一个重大的城市发展利好——兰州西宁城市群发展规划，以兰州、西宁为中心，带动西部地区经济增长，促进区域协调发展。在良好的工业基础下，兰西城市群发展规划，在完善的工业化基础下，可以作为东部落后产业承接的重要区域。
从2018年商品房成交金额来看，兰州房地产市场的量级，在甘肃省具有压倒性优势。兰州房地产市场正处繁荣发展阶段，市场信心逐渐攀升，驱动力强，估值高，历史上项目多且产品齐全的时期。对于开发商而言，需谨慎测算，评估结果，避免高点拿地。
通过地理技术识别规划用地，再和已建成的部分对比，通过计算，2018年，兰州主城区剩余居住用地面积，仅剩6.96平方公里，且基本分布于城区边缘。与全国省会城市相比，兰州土地资源相对匮乏，从近年来土地成交情况来看，兰州主城区土地利用率达到标准并非常紧张。
总体上来说，兰州的房地产市场与开发正处在转型升级过程中，对于房地产开发商来说应该抓住人口年轻化的机遇，结合本市实际情况进行调控，发挥兰州自身优势，通过配套的打造，辐射吸引更多甘肃次级城市的人，同时，应启动“人才战略计划”即加入被称之为“抢人大战”的城市发展队列。向武汉、南京、成都、长沙、西安等城市学习，对应届毕业生就业提供更多的优惠政策，让兰州二线城市有望成为大学生就业创业的选择城市之一，在上演的“城市抢人大战中”做到后来者居上。
来源：长城嘉峪苑微信公众号
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