你知道现在兰州人买新房,有多难吗?
前段时间我们盘点过,目前兰州主力在售的新房不足70个,不少还处在新兴区域和乡镇板块。
绝大部分板块在售新房仅有一两个,已经房荒的核心板块也有。只能感叹:未来两三年,兰州人要慢慢习惯新房难买的情况了。
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兰州住宅去化周期39.4个月
根据保顾最新数据,截止2024年5月兰州市有效显性库存为248万㎡,去化周期11.3个月,有效显性库存量减少,去化周期缩短0.7个月;有效隐性库存862.3万㎡,去化周期为39.4个月。
其中主城有效显性库存为176.5万㎡,占比71%,去化周期10.7个月;有效隐性库存为405万㎡,占比47%,去化周期24.6个月。
根据统计数据与实际情况相结合,兰州似乎一边是库存高企,一边是“无盘可售”。
其实很多核心城市都是这样,郊区盘是当地新房成交主力,占比要达到60%以上,当前市场当前面临量价下行压力的,也主要是这些楼盘。
郊区盘背后是先卖地后发展的底层逻辑,过去城市外围区域在发展过程中,房企、政府、居民三方对房价、地价均有较强的上涨预期。
政府通过土地出让金招商引资,区域引入配套和产业,房企囤地获取超额收益,居民购房后房价上涨,达到房产保值增值目的,郊区得以更快发展,居民购房需求不断释放。
本质上,不管开发商,还是居民,大家都是为未来向好的发展投资。
但现在,地产驱动经济发展模式不再,当前郊区盘面临政策无效化、库存量大、土拍趋冷三大困境。
所以按照目前情况,兰州并不是无房可卖,而是缺少能上车的“好房子”!
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兰州主城区在售楼盘约40家
据房叔统计,目前兰州主城区在售楼盘数量约为50家,其中也包含一些货量不多、今年或将售罄的尾盘。
而主城核心区的楼盘,更是为数不多。
城关区:
城关区作为毫无争议的城市中心,各方面配套建设均走在城市前列,除了核心区,都属于城区板块,但板块能级也略有差异。
青白石、九州属于上车板块,属于留在城关主城相对友好的选择。
青白石的银河国际四期锦绣天成,目前均价在7300左右,相对一二三期价格确实降价不少,具体的原因也跟大环境有关系,作为跟碧桂园相近的一个项目,一点优势就是更靠近市区。
若作为刚需可以考虑这个板块的房子,学校为水车园分校,一点就是周围商业配套还不完善。
同样作为青白石板块的碧桂园价位在6000左右,价格比银河稍微低些,学校也不错,一点就是离市区与银河相比远了些。
九州的相对来说价位都在7000左右,几个老盘在清盘,2个新盘代售,但整体去化一般,不建议买,因为比较堵车,大家有需求也可以根据自己需求来选择是否入手。
核心区、东岗、大沙坪、黄河北都属于老城区,城市界面一般,但胜在资源集聚、生活方便,更能安放老兰州人的市中心情怀,但每个板块的在售新房都是个别。
位于东岗雁滩的保利·和光尘樾、华润置地二十四城处于清盘阶段,主力在售的是绿城海鸿喜悦府,均价在1万左右,整体品质不错,货量充足。
黄河北的易大天地、中海寰宇天下,都是改善楼盘,单价在1.3万﹣1.5万,小区环境配套都不错,一点就是价格高。
所以,若要选择城关区,要么选择老城区板块的高改、改善,要么是选择新区的刚需。
七里河区:
七里河作为冉冉升起的后起之秀,发展势头强劲,吸引众多开发商进驻,商场、交通、教育、住房等配套如雨后春雨般拔地而起,隐隐有赶超城关区的架势。
七里河的房源基本集中在马滩、崔家大滩、彭家坪、西站这几个板块,但在售楼盘都很少。
两滩中马滩的主力楼盘是兰海兰萃壹号,去年新推的楼盘,产品配套、品牌实力都有强确定性,市场反馈也不错,适合品质改善客户;崔家大滩的万达城,目前已开发到6期。
西站两个楼盘在售,一个就是土门墩地铁站的保利天汇,妥妥的流量型高改盘,另一个是中海铂悦系列,中海开发品质不错,缺点是周边的交通。
彭家坪板块项目有保利,华润,龙湖,三家的品质都不不错,各有千秋,价格方面龙湖揽境5800元/㎡,保利大都汇6000元/㎡,华润未来城市8800元/㎡,好的一点是华润筹建的东郊学校分校还是不错的,如果想要学区可以入手华润的。
安宁区,曾经的全市成交大户,近几年也到了库存低位,尤其是城区板块,购房者买新房的选择面已经越来越窄,偶尔有项目推出一两栋楼。
福源新城经过十几年的发展成为刚需聚集地,在售新房也以地缘性客户为主。
所以整体而言,在安宁买新房难度也是不小的,许多想留在安宁的购房者要么选择新兴板块,要么就只能转战二手市场。
西固区的新房主要集中在陈官营板块,目前主力在售有高层+洋房产品龙湖光年、以学区著称的高性价比楼盘万科水晶城,除此之外还有备受关注的龙湖天璞、绿城诚园后续会推出二期。
写在最后:盘点了一圈,兰州主城各区各区城中心基本都只有零星楼盘在售。怪不得很多想买主城核心区的购房者说,我们已经习惯看二手房了。
现在还有新房可选的板块,真的要且买且珍惜了。
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