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兰州楼市新政：取消限价引发热议
近期，甘肃省会兰州市出台了一系列优化房地产政策的通知文件，其中一项措施几乎打响了地产定价改革的第一枪，引发了广泛热议。根据兰州市官方发布的楼市新政内容，包括取消限购、限售、价格备案等限制措施，共有16条具体措施。而最引人关注。
什么是“新建商品住房备案价”
所谓“新建商品住房备案价”，是指每一个商品房项目在取得预售许可证之前，开发商需要向项目所在区域的住建局进行“价格备案”申请。开发商需要将销售均价、价格表、价格策略、价格折扣等内容汇报给住建局。这个预售备案价也就是我们常说的新房“限价”。新房如果以毛坯价格销售，毛坯价格是住建局根据区域内在售新房、二手房参考价、新项目配套、档次、环境、地铁口等因素来判定的。
现在兰州直接取消了备案价，相当于取消了“限价”，完全把“定价权”交给市场。这一举措意味着兰州新房备案价格的上下限已经非常明确。实际上，兰州打响地产定价改革第一枪并不是孤例。从全国来看，不少城市已经不再限制新房降价幅度。
全国范围内的类似举措
今年1月，开封市尉氏县表示取消商品房销售价格备案制度，宣布开发建设单位在商品房销售前不再到当地物价部门进行价格备案。同样在1月，江苏泰州将实行商品房“优质优价”管理，为企业提供更高的定价自由度。5月底，沈阳明确宣布不再实施新建商品住房销售价格指导。此外，据悉广州对新建商品住房销售价格也有了松动。
兰州取消限价的背景
兰州取消限价的源头可以从一组数据中看出：2024年1-5月，兰州新房成交套数9289套，同比下降28%，成交均价8609元/㎡，同比减少4%。二手房成交套数14275套，同比减少1%，成交均价10560元/㎡，同比减少3%。1-5月新房和二手房成交套数共计23564套，二手房占比提升至61%，持续挤压新房市场。
土地方面，兰州成功出让的土地数量寥寥无几，市区内几乎未有新地块出让。即便偶尔有几块土地成交，后续开发也迟迟未有大的进展。进入2024年，兰州土地市场“停供”的态势依然，但出人意料的是，房价并未出现显著回升。尽管市区新房供应受限，新房市场却波澜不惊，反倒是二手房交易呈现出更为活跃的态势。
兰州新政的潜在影响
兰州这座城市对市场还是有概念的。毕竟兰州核心地段的土拍和销售都不存在问题，也就不存在备案价的情况。而非核心地段、滞销区域的项目如果能“以价换量”将带来两个好处：首先，房企以价换量增加现金流，提高企业生存概率，解决短期现金流问题；其次，楼市供需关注。系的底层逻辑就是量价关系。
面粉成本卡在这里，市场整体均价就“焊死”在一定范围内，不会出现短期暴跌。房企以价换量，一方面现金流回血让保交楼概率更大，另一方面激活一摊死水的区域市场，让交易量攀升。房企只要得到喘息，未来随着新项目开工建设量的减少，“供需平衡”也会来临。
如果兰州新政没有被叫停，那么在纯粹的市场经济环境中，兰州可能将成为中国本轮房价调整周期中，首个最快出现“市场底”的城市！
真正的底部到来后，未来是否会迎来一波大涨？这个转折点之后是否会迎来触底反弹？这些问题仍需时间检验。
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