黄了！兰州一区规划变更，数万业主家门口的商业没了！

不知道大家有没有发现，最近“商改住”这个词可以说频繁出现在兰州楼市。

为啥要商改住，背后都透露的都是一个痛点：口袋里面没钱了，荷包已经非常干瘪了，做不了商业了。

“商改住”指的是存量地块（即已出让地块）由商业办公用地调整为住宅用地。

兰州当前热度最高的商改住项目，当属安宁中央商务区的地块变更了。

                                          20年规划变更

                                        商业蓝图变为“住宅试验田”

从21世纪初开始，兰州便怀揣着打造“西北地区标杆性中央商务区”的宏伟愿望。   

安宁中央商务区（以下简称“安宁CBD”）作为这一宏愿的核心载体，曾被赋予“兰州新中心”的使命。
规划面积达 3360 亩，计划建造 31 座超高层建筑群，其中最高建筑设计高度达 460 米，目标是打造一个集商务办公、商业金融、文化娱乐于一体的综合服务中心，被媒体形容为 “白月光般的城市执念”。
然而，在长达 20 年的发展历程中，这场 “造梦计划” 在现实面前屡屡受挫。
2019 年，富力地产高调进驻，随后联想科技城、宝能集团等企业也纷纷入局，但项目推进始终缓慢。
2021 年后，安宁 CBD 更是陷入停滞状态，宝能等企业合作无果，土地流拍、施工延期成为常态。

而自 2022 年起，兰州市自然资源局频繁发布规划调整公示，将原本的商业、商务用地大规模调整为二类居住用地和公园绿地。
在 2024 年公布的规划中，原中央商务区核心区 300 多亩地块被划作住宅用地，商业用地占比从最初的 50% 以上急剧降至不足 20%。
这一系列调整引发外界诸多讨论，原先备受瞩目的超高层地标规划，最终选择了战略式的转变，不再被推进。与此同时，中海、孔家崖等片区住宅项目顺应市场需求，大量进入市场，为区域发展带来了新的活力与布局。
看到这里，大家是否得到一点启示，如今买房要跟规划走，但可千万不要全信规划，尤其在这经济放缓、房地产、人口红利逐渐消失的时代，要看目前拥有的，多去实地周边看看。

                                                现实暴击：商业过剩

                                                 卖地盖房成“生存法则”

安宁 CBD 发展势头的转变，从某种程度上，反映了兰州商业地产在发展过程中所面临的阶段性调整压力。
截至 2024 年，兰州写字楼空置率长期维持在 30% 以上，商业综合体客流稀少已成为常态。即便是七里河区的马滩、大滩等新兴板块，也因过度依赖商业开发而陷入同质化竞争，最终沦为 “住宅聚集地”。
开发商对商业用地避之不及，2020 年富力拿下的 157 亩地块中，三宗商业地块因无人问津而流拍，这直接反映出市场对商业前景的悲观态度。
同时土地财政压力过大，而住宅用地出让金更高，开发周期更短，且无需承担商业运营风险。 

在 2024 年调整后的地块挂牌中，住宅用地溢价率普遍超过 15%，而同期商业用地几乎无人竞拍。
有开发商直言：“现在谁敢碰商业地块？卖房才是硬道理。”
值得一提的是，这一转变反而激活了市场

2024 年底，安宁主城新挂牌的住宅地块引发房企激烈争抢，中海、万达、保利等头部企业纷纷入场，甚至

出现 “地未拍先热” 的景象。
商业理想的破灭与住宅现实的火爆，形成了一幅极具反差的城市画面。

尽管 CBD 梦想破灭，但住宅开发热潮或许为安宁区开启了另一扇发展之门。
从区位来看，安宁 CBD 所在的迎门滩板块紧邻黄河，与城关区、七里河区仅一桥之隔，交通网络日益完善，深安大桥、轨道交通规划相继落地。
调整后的住宅项目主打 “中央商务区遗脉” 概念，以低密改善型产品为主，均价较城关区低 20%-30%，吸引了大量刚需及投资客。
更大的机遇源于城市格局的重塑。随着城关区、七里河区土地资源逐渐枯竭，安宁成为兰州主城最后一块大规模开发区域。

2024 年，安宁区计划出让土地超千亩，其中迎门滩、孔家崖片区被列为重点，并配套建设学校、公园等设施。
若这些项目顺利实施，安宁有望从 “边缘睡城” 升级为 “主城新居住中心”。
然而，争议依旧存在。
批评者指出，住宅开发虽能在短期内提振经济，但可能会透支城市的未来。公共服务配套滞后、职住分离加剧、城市特色消失等问题已初现端倪。